Не найдется человека, который не хотел бы жить у моря. Полуостров в северной части Чёрного моря – территория, обладающая огромным количеством достопримечательностей, довольно развитой промышленностью, а после окончания строительства в 2018 году моста на материковую часть России – огромным туристическим потенциалом. Жители Крыма верят, что Таврида сможет возродить статус «всесоюзной здравницы» и стать самым популярным местом не только для отдыха, но и для проживания.
Изменения, происходящие на полуострове, напрямую коснулись и рынка недвижимости. Украинские владельцы крымской недвижимости продают ее, наполняя рынок ранее недоступными объектами. Безусловно, ранее отсутствие отлаженной системы регистрации препятствовало проведению сделок, в связи с чем рынок предложений гораздо превосходил покупательскую способность россиян. На данный же момент покупатели имеют достаточно большой выбор объектов различной цены и качества. Рынок коммерческой недвижимости также обогатился новыми интересными предложениями для инвесторов.
Программа развития Крымского федерального округа, проводимая Правительством РФ, дает уверенность россиянам в скором благополучии полуострова. Ее воплощение – крупные инфраструктурные проекты транспортного и энергетического моста и федеральной трассы Керчь-Севастополь, укрепляющие мнение, что правительство РФ «поставит Крым на ноги».
Ретроспектива
После исторического момента вступления Крыма и Севастополя в состав РФ рынок недвижимости ощутил не поддающийся объяснению резкий рост цен при отсутствии спроса в условиях четко выраженной стагфляции экономики. Это происходило из-за продолжающейся и сейчас тенденции к продаже украинских владельцев крымской недвижимости. Из-за прекращения работы украинской системы регистрации и отсутствия Росрегистра на территории полуострова, сложилась ситуация «отложенного спроса», при котором сделки смогли быть оформленными только осенью 2014 года, после внесения объектов недвижимости в государственный регистр. По сравнению со старыми ценами, стоимость недвижимости в том году возросла на 46% в долларовом эквиваленте.
Прошлый год стал относительно благоприятным как для покупателей, так и для продавцов, так как цены на недвижимость к концу года снизились примерно на 27%. Однако в течение года динамика стоимости недвижимости была неоднозначной. Важно принимать во внимание изменение валютного рынка: осенью 2014 года средняя стоимость "квадрата" не поднималась выше 48,7 тысячи рублей, что составляло примерно 1,3 тысячи у.е. по курсу 37 рублей за один доллар. На осень же 2015 года валюта подорожала практически вдвое, до 70 рублей. Покупатели активно пользовались инструментом торга, «сбрасывая» цены у «заждавшихся» продавцов до 20%.
2016 год – рай для покупателя, так называемое «время инвестора». Стоимость недвижимости упала, агентства замерли в ожидании сезона, обещающего большое количество покупателей с материка. Самые высокие цены сейчас зафиксированы на Южном Берегу Крыма, в Ялтинском регионе – центре курортной жизни, где в большей степени преобладает жилье элитного и бизнес-класса, и Севастополе – городе с развитой инфраструктурой. Стоимость пропорциональна расположению: чем ближе к морю - тем дороже. Степной Крым не может похвастаться рекреационными ресурсами, поэтому квартиры и земля там гораздо дешевле. Промышленная Керчь и столичный Симферополь держат цены «на уровне» (дешевле ЮБК на 20-50%), а Западное побережье (Евпатория, Черноморское) лишь немногим им уступают. Статистика говорит о том, что лишь 15-20% выставленной на продажу недвижимости будет реализована.
Ситуация на рынке недвижимости на сегодняшний день
В общем, для всех городов Крыма тенденции рынка недвижимости таковы: компактные однокомнатные квартиры стоят дешевле, чем «двушки» и трехкомнатные и, естественно, в связи с этим, более ликвидны. Жилье на первом и последнем этажах зачастую продается дольше и гораздо дешевле (исключение – «видовые» квартиры на ЮБК и квартиры, которые могут использоваться в коммерческих целях). Близость к морю, и престижность района влияют на стоимость в большую сторону. Квартиры «под ремонт» в данный момент так же пользуются спросом.
В Симферополе дела на рынке вторичного жилья обстоят так: однокомнатная квартира в среднем стоит 2 300 000 – 3 000 000 руб., двухкомнатное жилье стоит 3 000 000 – 4 000 000 руб., «трешку» можно купить в пределах 3 650 000 – 6 000 000 руб. Новостройки в строительных компаниях продаются по цене 65 – 80 тыс. руб. за квадратный метр. Но в данном случае квартиры продаются или с дешевой отделкой, или вовсе без нее. Участки под ИЖС (строительство жилого дома) в поселках Симферопольского района предлагаются по цене 70 000 – 500 000 за сотку. Цена соотносится с удаленностью от населенных пунктов.
В Севастополе цены выше примерно на 20%, так как кроме города федерального назначения он является еще и курортом. Средняя цена 1 квадратного метра на вторичную недвижимость составляет: для 1-комн. квартир 1250 – 1650 дол; для двухкомнатного жилья - 1250 – 1500 дол, для трехкомнатных квартир 1150 – 1375 дол. США. На первичную недвижимость, то есть жилье в новостройках, цены колеблются в пределах 875 – 1375 долларов в зависимости от района и степени готовности строения. Цена за сотку земли под ИЖС – 200 000 – 650 000 руб.
Директор севастопольского агентства недвижимости «Северная Каролина», Зинченко Валентина Викторовна, отмечает: «Дороже всего сейчас участки: они покупаются преимущественно с перспективой строительства дома, в основном по 5-10 соток. Цена сейчас в среднем от 200 тысяч рублей за сотку».
В курортной Ялте недвижимость гораздо дороже благодаря близости моря и лесных заповедников. В среднем однокомнатную квартиру в разных районах Ялты можно приобрести по цене от 4 200 000 до 5 800 000 руб. Двухкомнатное жилье обойдется в 5 800 000 – 8 250 000 руб. 4 950 000 – 9 900 000 в среднем будет стоить трехкомнатная квартира. Один квадратный метр в новостройках Ялты составляет от 112 000 – 165 000 руб. «Земельные участки в Большой Ялте можно приобрести по цене от 370 000 до 1 600 000 руб. за сотку (в зависимости от близости к морю)», – делится своим мнением директор агентства недвижимости «Планета Крым», Анна Мельникова.
В районе Большой Алушты цены разнятся в зависимости от района и удаленности от берега. В Партените стоимость самая высокая, а жилье в п. Малый Маяк считается бюджетным. Однокомнатную квартиру в Алуште продают по 2 500 000 руб. – 4 950 000 руб., двухкомнатную – от 2 900 000 до 6 600 000 руб., трехкомнатную – за 3 300 000 (Малый Маяк) и до 8 253 000 (Партенит). Цена за 1 кв. м. в новостройках лежит в пределах 84 000 – 150 000 руб.
Евпатория – древний курортный город на Западном побережье Крыма. Средняя цена однокомнатной квартиры здесь от 2 300 000 – 2 900 000 руб. Двухкомнатной – от 2 700 000 – 3 700 000 руб., а трехкомнатное жилье – 3 200 000 – 5 000 000 руб. Новостройки в строительных компаниях города оцениваются от 60 000 – 75 000 руб. за кв. м. Сотрудники евпаторийского агентства недвижимости «Квадратный метр» сообщают, что «земельные участки для индивидуального жилищного строительства в районе Евпатории разнятся в цене от 500 000 до 1 500 000 за одну сотку».
В связи с тем, что Керчь является важнейшим транспортным узлом на пути из Крыма в Краснодарский край, цены на недвижимость в этом городе возросли практически вдвое. По информации, полученной от риэлторов агентства недвижимости «Новый день», «наибольшим жильем в этом районе полуострова пользуется жилье эконом-класса. Стоимость однокомнатных квартир в городе и пригороде колеблется в рамках 1 600 000 – 3 000 000 руб., двухкомнатных квартир – 2 200 000 – 3 700 000 руб., а трехкомнатное жилье в среднем стоит 2 700 000 – 4 650 000 руб.» Стоимость участков, как и во всех прибрежных городах, напрямую зависит от близости к морю. Цена за сотку колеблется от 165 000 до 500 тыс. руб.
Купить однокомнатную квартиру в Феодосии можно от 1 900 000 – 2 700 000 руб. Двухкомнатное жилье на Восточном побережье полуострова предлагается по цене от 2 050 000 – 3 700 000 руб., а трехкомнатная квартира стоит от 2 850 000 – 4 200 000 руб. «Лидером спроса являются небольшие участки площадью в 3-8 соток для ИЖС или дачного строительства. Покупатели активно интересуются землей суммарной стоимостью 700-800 тыс. рублей», - комментирует Сергей Рожков, руководитель феодосийского агентства недвижимости «Крым Риэлт Сервис»
Рынок недвижимости в Судаке не представляет собой обширной площадки для сделок, так как в компактно размещенном городе объем продаваемых объектов незначителен. Цена на однокомнатные квартиры начинается от 2 750 000 – 3 300 000 руб. Двухкомнатную квартиру можно приобрести в пределах 3 700 000 – 4 100 000 руб., 3-комн. квартиру в пределах 4 100 000 – 4 950 000 руб., а дома (средних размеров) выставлены на продажу за 5 950 000 – 9 000 000 руб.
Рассматривая общее состояние покупок и продаж в первом квартале 2016 года, а так же политическую и экономическую ситуацию в стране, можно сделать вполне оптимистичные прогнозы. Очевидно, что в очень скором времени рынок в Крыму настроится, «задышит полной грудью», и полуостров станет не только здравницей и туристическим направлением, но и центром самой ликвидной недвижимости. Несомненно, потенциальным покупателям, планирующим приобрести жилье в Крыму, стоит обратить внимание на текущий период, возможно являющийся наиболее благоприятным для покупки.
Рекомендации наши остаются прежними! Дорогой читатель, покупать недвижимость все равно надо тогда, когда этого хочется!