Текущее положение и перспективы (аналитика рынка крымской недвижимости по 2017 году)

Крым, присоединившийся к Российской Федерации в 2014 году, стал буквально магнитом для жителей материковой части страны. Строительство моста близится к завершению, полуостров принимает всё более благоприятный вид, потоки туристов увеличиваются с космической скоростью.

          Рынок недвижимости полуострова также стремительно меняется. Украинские владельцы крымской недвижимости обеспечили рынок огромным количеством объектов на продажу, наладилась система государственной регистрации, выросла покупательская способность населения. 2016 стал «временем инвестора», когда цены снизились, и наиболее ликвидные объекты стали доступными. На данный момент рынок находится в равновесии: покупателям доступен широкий выбор объектов как жилой, первичной и вторичной недвижимости, так и большой набор коммерческих объектов для инвестирования.  

          Однако в 2017 году состояние рынка недвижимости будет зависеть от ряда негативных факторов, влияющих на экономическое положение страны. Непрекращающаяся изоляция на международном рынке, дефицит бюджета в большинстве регионов, стагнация экономики и рост банковской ставки не сулят особо благоприятного года. В связи с обесцениванием рубля цены на недвижимость будут падать, а рост недвижимости ожидается только в 2019 году. Продавцам рекомендуется продать объекты до абсолютного снижения цен, а покупателям – приобрести наиболее выгодную недвижимость, пока не сузился выбор. Выбирая жильё на ЮБК, стоит осторожно относиться к объектам, находящимися в пределах стометровой зоны от побережья. В связи с запретом Госкомрегистра на регистрацию таких строений, рынок наводнился мошенниками, пытающимися сбыть нелегально построенные коттеджи и мини-гостиницы. В связи с продлением дачной амнистии до 2018 года, стоит задуматься о приобретении участка под строительство – упрощённая регистрация земли и строения сейчас проходит без особой бумажной волокиты, а участок будет радовать долгое время.

Ситуация на рынке недвижимости на сегодняшний день

В общем и целом, для всех городов Крыма тенденции рынка недвижимости таковы: компактные однокомнатные и двухкомнатные квартиры лидируют по количеству сделок, «трёшки» покупают гораздо реже. Близость к морю и престижность района влияют на стоимость в большую сторону. Квартиры в новостройках пользуются популярностью из-за относительно низкой стоимости и возможности сэкономить, а земельные участки приобретаются в основном под строительство. Пользуются спросом также готовые дома, так как стоимость стройматериалов невыгодно влияет на возможности населения затевать строительство на участках. 

          В Симферополе ситуация на рынке вторичной недвижимости такова: однокомнатная квартира в среднем стоит 2 400 000 – 2 800 000 руб., двухкомнатная  стоит 2 800 000 – 3 200 000 руб., трёхкомнатную можно купить в пределах 3 500 000 – 5 000 000 руб, опять же в зависимости от района. Квадратный метр в новостройке в среднем стоит 72 тысячи рублей. В случае строительных компаний квартиры продаются или с недорогой отделкой, или совсем без неё. Землю под индивидуальное жилищное строительство в пригороде и посёлках Симферопольского района можно найти по цене от 600 000 рублей (участки 10-15 соток). Цена зависит от удалённости от населенных пунктов.

          В городе-курорте Севастополе цены всегда были выше симферопольских примерно на 15 - 20%, так как город из-за своего федерального статуса и месторасположения обладает более развитой инфраструктурой. Расклад такой:  цены на однокомнатные квартиры очень зависят от района: начиная от 2 000 000 в отдалении от центра, заканчивая 8 000 000 в престижном районе с видом на море.  Двушка обойдётся в 3 000 000 -5 000 000 рублей, а трёхкомнатная квартира – 4 000 000 – 5 500 000.  На первичную недвижимость, то есть жилье в новостройках, цены начинаются от 1 800 000 долларов за «однушку» в зависимости от расположения. Цена за одну сотку земли под ИЖС –  190 000 – 650 000 руб (в зависимости от расстояния до моря). Зинченко Валентина из севастопольского агентства недвижимости «Северная Каролина», отмечает, что «больше трети покупателей на севастопольском рынке недвижимости – жители материковой части РФ, в основном военные и семьи, пользующиеся «материнским капиталом». Покупают компактное жильё в районах с развитой инфраструктурой. Народ видит, что цены снижаются, и спешит поменять своё жильё на лучшее».

В курортной Ялте, жемчужине ЮБК недвижимость всегда дороже благодаря своему уникальному расположению и сочетанию климата моря, лесов и гор. В среднем однокомнатную квартиру в разных районах Ялты можно приобрести по цене от 3500 000 до 5 000 000 руб. Двухкомнатное жилье обойдется в 5 000 000 – 8 000 000 руб. 5 000 000 – 12 000 000  в среднем будет стоить трехкомнатная квартира. Новостройки в Ялте стоят от 40 000 – 60 000 руб. за квадратный метр. Директор агентства недвижимости «Планета Крым», Анна Мельникова, отмечает: «Земельные участки в Большой Ялте можно приобрести по цене от 350 000 до 1 500 000 руб. за сотку (в зависимости от близости к морю, предназначения земли, характеристик почвы)».

          В районе Большой Алушты цены, как и в Ялте, зависят от приближённости к побережью. Район поселка Партенит – наиболее дорогой район, а Малый Маяк – дешёвый. Однокомнатное жильё в Алуште можно приобрести по 3 000 000 руб. – 5 000 000 руб., двухкомнатную – от  3 500 000 до 6 000 000 руб., трехкомнатную – от 4 000 000. Строительные компании предлагают купить 1 квадратный метр в новостройках в пределах 80 000 – 150 000 руб.

          Евпатория, славящаяся санаториями и пансионатами  – жемчужина Западного побережья Крыма. Средняя цена однокомнатной квартиры здесь составляет  2 500 000 – 4 000 000 руб. Двухкомнатной – от 2 700 000 – 5 000 000 руб., а трехкомнатное жилье обойдётся в  – 3 700 000 – 10 000 000 руб. Новостройки оцениваются от 60 000 – 75 000 руб. за кв. м. земельные участки  под ИЖС в районе Евпатории разбросаны в диапазоне от 500 000 до 1 500 000 за одну сотку Риелтор  евпаторийского агентства недвижимости «Фаворит», Валерия Смородинова, сообщает, что «сейчас особым спросом пользуются небольшие одно- или двухкомнатные квартиры стоимостью в 2 000 000 – 2 3000 000. Покупают в основном молодые семьи».

          Керчь - транспортный узел не только для автомобилей, но и флота, открывает крымчанам дорогу на материковую часть России. По словам директора агентства недвижимости «Столица» Юлии Андреевны Лозер, «наиболее ликвидны в этом районе полуострова участки у моря. Землю площадью примерно в 10 соток покупатель готов приобрести за 2 млн. рублей – это реальная цена, хотя предложения, конечно, разные. Вообще цены на недвижимость по сравнению с 2015 годом упали приблизительно на 15 процентов. Покупают сейчас не так активно, как летом, но динамика рынка наблюдается. Сейчас активность обеспечивают местные жители, которые улучшают свои жилищные условия за счёт сертификатов материнского капитала и военных ипотек, хотя приезжие тоже вносят свой вклад. У нас были сделки с «материковыми» покупателями, у которых родственники в Крыму. Продавцы сейчас открыты для торга». Стоимость однокомнатных квартир в городе и пригороде разнится в рамках 2 000 000 – 3 000 000 руб., двухкомнатных квартир – 2 500 000 – 4 000 000 руб., а трехкомнатное жилье в среднем стоит 3 500 000 – 6 000 000 руб. Стоимость участков, как и во всех прибрежных городах, напрямую зависит от близости к морю. Цена за сотку колеблется от 130 000 до 500 тыс. руб.

Рынок вторичного жилья в Феодосии полон предложений купить однокомнатную квартиру от 1 700 000 – 3 000 000 руб. Двухкомнатное жилье на Восточном побережье Крыма предлагается по цене от 2 300 000 – 4 000 000 руб., а трёшка будет стоить от 3 000 000 до в  среднем 6 000 000 руб. «Насчёт участков дела обстоят так: самый высокий спрос распространяется на небольшие участки для строительства, предпочтительно у моря. Покупатели активно интересуются землёй по 50 000 – 100 000 рублей за сотку. «Квартирный вопрос» у нас решают в основном люди старшего возраста и пенсионеры. Они выбирают дешёвые однокомнатные квартиры. В 2016 году цены явно снизились, а спрос на недорогое жильё стабильно присутствует», - комментирует Александр Ковалёв, риелтор феодосийского агентства «Империя»

          Рынок недвижимости в Судаке не представляет собой обширной площадки для сделок, так как в компактно размещенном городе объем продаваемых объектов незначителен. Жильё здесь выбирают те, кто хочет уединения и спокойной жизни на побережье. Стоимость однокомнатных квартир начинается от 2 600 000 – 3 500 000 руб. Двухкомнатную  квартиру можно купить в пределах 2 300 000 – 4 000 000 руб.. Трёхкомнатная обойдётся в квартир 3 000 000 – 5 000 000 руб. Представитель Агентства недвижимости "С.Б.Н." Александр Александрович Клименко поделился: «90 процентов покупателей недвижимости в Судаке – жители других городов. Покупают в основном однокомнатные и двухкомнатные квартиры с улучшенной планировкой, не хрущёвки. Дорогое жильё не слишком ликвидно – покупатель ждёт падения цен, ведь по сравнению с прошлым годом они уже снизились процентов на 10. Участки в 2016 году стали покупать меньше. Новостройки тоже популярны, цена за квадратный метр составляет примерно 65 000 рублей».

На фоне политической и экономической ситуации в стране на протяжении этого года, можно сделать такие прогнозы на будущее: очевидно, что в скором времени общее состояние рынка недвижимости Крыма нормализуется, и полуостров будет не только здравницей и центром туристического направления, но и территорией самой ликвидной недвижимости. Несомненно, потенциальным покупателям, планирующим приобрести жилье в Крыму, стоит обратить внимание на текущий период, возможно являющийся наиболее благоприятным для покупки.

И рекомендации наши остаются прежними! Дорогой читатель, покупать недвижимость все равно надо тогда, когда этого хочется!